Quellenangabe: ML Fachinstitut für die Immobilienwirtschaft

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Neue WEG-Reform rollt an

Das Wohnungseigentumsrecht ist seit 2007 nahezu unverändert, die Rechtsprechung zu strittigen Fragen füllt Regale. Eine neue WEG-Reform soll nun Schwachstellen beseitigen und das WEG praxisnäher gestalten. Erste Vorschläge liegen auf dem Tisch. Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsrecht wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch sind nach wie vor Fragen offen und die Praxis hadert mit der ein oder anderen Vorschrift. Mehr als 10 Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt: “Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.” Startschuss zur WEG-Reform Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese soll prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen bspw. dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner soll geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann. Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein “Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum” sowie der “Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht” vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen, bevor die Bund- Länder-Arbeitsgruppe tätig wird. Ziel ist, die neue WEG- Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen. Diskussionsentwurf zur WEG-Reform Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform schlägt Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in folgenden Bereichen vor: Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur “werdende Wohnungseigentümergemeinschaft” soll im Gesetz geregelt werden. Dies soll für mehr Rechtssicherheit in Gemeinschaften mit neu errichteten Anlagen sorgen, in denen die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf die Erwerber teilweise mehrere Jahre in Anspruch nimmt. Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen Die Regeln zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollen flexibler gestaltet werden. So soll es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Ein in der Praxis bedeutsames Hindernis für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die oft am Widerstand von Eigentümern, die zwar keinen Vorteil, aber eine Kostenpflicht haben, soll damit beseitigt werden. Zudem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung oder Aufwendung am Gemeinschaftseigentum durchführt, kraft Gesetzes sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen müssen. Erleichterung baulicher Maßnahmen Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen erleichtert werden und nicht mehr dem – derzeit zumindest faktischen – Erfordernis der Einstimmigkeit unterliegen. Für bauliche Veränderungen sieht der Entwurf ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vor. Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchsschutz, die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für die Barrierefreiheit ist ein geringeres Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen. Nur für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, soll noch Allstimmigkeit erforderlich sein. Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung sollen nach wie vor durch einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können. Erleichterte Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung Die Vorschriften über die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen entschärft werden. Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hingewiesen wurde. Hierdurch soll der Aufwand reduziert werden, der durch Folgeversammlungen anfällt, wenn die Erstversammlung beschlussunfähig war. Beschränkung der Rechte von Mehrheitseigentümern Bei der Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht soll dieses eine Mindestfrist festlegen können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen hierdurch daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen, vom Gericht bestellten Verwalter sogleich wieder abzusetzen. Flexiblere Regelungen zum Verwaltungsbeirat Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat, die oft als starr empfunden werden, sollen künftig flexibler sein. So sollen die Eigentümer künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können, wobei der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern aus mindestens 3 Mitgliedern bestehen soll. Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens 4 Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Die von der Rechtsprechung geprägte Rechtslage zu den Befugnissen des Verwaltungsbeirats soll gesetzlich niedergelegt werden, ohne neue Befugnisse zu begründen. Ebenso soll im Gesetz klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können. Einstweilige Anordnung bei Anfechtungsklagen Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen. Gleichlauf von Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen Das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht sollen harmonisiert werden. Konkret sollen Mieter vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchsschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung. Klarstellung zum Vertretungsnachweis Schließlich sieht der Diskussionsentwurf Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor. Elektromobilität und Barrierefreiheit Der Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht vor, dass die Wohnungseigentümer den Bau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie Maßnahmen für die Schaffung von Barrierefreiheit mit einfacher Mehrheit beschließen und hierüber auch Kostenregelungen treffen können. Im Mietrecht sieht der Entwurf Erleichterungen für Mieter vor, die eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge schaffen wollen. Diskussionsentwürfe im Volltext Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stellt den Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sowie den Gesetzentwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität auf seiner Website zum Download zur Verfügung.entumsgesetzes in folgenden Bereichen vor: